Звоните по будням
С 10 до 19
8 (812) 997-28-21
8 (911) 238-25-94

Санкт-Петербург,
Коломяжский пр., 33, офис 710
Ближайшее метро: Удельная, Пионерская, Комендантский пр.

Что нужно знать при покупке земельного участка

              12 апреля 2012 года

Данная статья предназначена в помощь тем, кто собирается купить земельный участок. Чего опасаться, на чем акцентировать свое внимание, покупая земельный участок?

Очень важно, до заключения сделки получить выписку из единого государственного реестра прав, в которой содержатся сведения о земельном участке, его правообладателе, документах, на основании которых возникло право собственности, а также сведения о существующих обременениях (например, договоре аренды или аресте).

Особое внимание следует уделить проверке правоустанавливающих документов  на земельный участок, таких как договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи участка в уставный капитал, постановление главы администрации муниципального образования о предоставлении земельного участка и т.д.

Не лишним будет изучить кадастровый паспорт, межевой план и акт согласования местоположения границ земельного участка. Это очень важно, так как объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ). Очень хорошо, если Вы выедете на местность и лично встретитесь с владельцами смежных земельных участков, чтобы убедиться в отсутствии каких-либо споров с соседями.

Обратите внимание на правомочия продавца. Если продавцом земельного участка выступает физическое лицо, и право собственности возникло у него в период брака, то на совершение сделки купли-продажи у продавца должно быть нотариально оформленное согласие супруга (супруги). Данный документ потребуется для государственной регистрации сделки. И, разумеется, нужно проверить соответствие данных, указанных в паспорте продавца и в правоустанавливающих документах на земельный участок.

Если продавцом земельного участка является юридическое лицо, то необходимо удостовериться в полномочиях лица, которое будет подписывать договор от его имени. Для этого нужно изучить  выписку  из Единого государственного реестра юридических лиц, а также учредительные документы общества – продавца земельного участка. Из выписки Вы узнаете, кто является постоянно действующим исполнительным органом (как правило, это генеральный директор). Из Устава почерпнете информацию об ограничениях  при заключения крупных сделок и сделок с заинтересованностью. В случае  если сделка является для продавца крупной, или сделкой, в которой имеется заинтересованность, для ее государственной регистрации потребуется соответствующее решение Общего собрания участников, Совета директоров продавца – юридического лица.

Учтите, что согласно нормам действующего законодательства право собственности на недвижимое имущество возникает не с момента подписания договора купли-продажи или фактической передачи имущества, а исключительно с момента его государственной регистрации. Поэтому, если покупатель оплатил и даже  принял по акту земельный участок, но регистрацию не оформил, распоряжаться приобретенной недвижимостью он не имеет права! Любые сделки  этого покупателя, заключенные с третьими лицами в отношении земельного участка, будут  незаконны.

Обязанность по оплате земельного налога переходит к покупателю только после государственной регистрации права на земельный участок за ним. Это следует из ст.338 Налогового Кодекса РФ и не может быть изменено договором.

Постарайтесь максимально подробно описать в договоре купли-продажи всю процедуру подачи документов на государственную регистрацию. В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ, уклонение одной стороны от государственной регистрации служит основанием к удовлетворению иска о государственной регистрации перехода права собственности, а также иска о возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации.

Надеемся, что наши рекомендации помогут Вам составить общий план действий при приобретении земельного участка и снизить  главные риски договора купли-продажи земельного участка: признания договора незаключенным или недействительным; отказа в государственной регистрации права собственности.

 

Вопрос-ответ